9 điều cần biết khi đầu t�� phòng trú chân cao cấp

Trao đổi với VnExpress, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Tư vấn Đầu tư Phú Vinh - Phan Công Chánh xuat tinh som uong thuoc gi cho biết, gần đây, mô hình kinh dinh phòng cho thuê tại TP HCM thu hút nhiều nhà đầu tư cá nhân chủ nghĩa có vốn nhàn rỗi lớn tham gia. Song đây là một kênh đầu tư không hề dễ dàng. Ông Chánh san sớt một số kinh nghiệm cho người có ý định kinh dinh lĩnh vực này. Thứ nhất: Khảo sát nguồn cung hiện hữu và chọn phân khúc ít cạnh tranh nhất. Hiện phòng trú cao cấp tập trung lớn nhất tại danh thiếp quận nội thành TP HCM: 1, 3, 5, 10, 11, Tân Bình, Phú Nhuận, Bình Thạnh. Tại danh thiếp khu thành phố mới như quận 2, 7 nguồn cung phòng cho thuê cao cấp gồm: cho người Việt Nam thuê (3-5 triệu đồng/tháng) và cho người ngoại quốc thuê (5-dưới 10 triệu đồng/tháng).Tùy vào vị trí và địa bàn hoạt động, nhà đầu tư cần chọn phân khúc ăn nhập với nguồn lực về quỹ đất và tài chính thị trước khi bắt đầu với mô hình kinh doanh này. Đến giữa năm 2015, nguồn cung vẫn trong giai đoạn sơ khai, thị trường học có dư địa lớn cho nhà đầu tư mới. Thứ hai:  Đánh giá mà nguồn cầu và định vị chiến lược của phân khúc phòng trú cao cấp cho thuê. TP HCM gần 10 triệu dân với tiến đệ trình đô thị sinh mạnh mẽ đang thiếu hụt danh thiếp khu nhà trú chân cho thuê được phát triển chuyên nghiệp, quản lý tốt, giá mà cả hợp lý.

Loại phòng cho thuê phổ quát rộng 15-20 m2, gần trung tâm, giá như 3,5-4,5 triệu đồng/phòng/tháng trở lên. Mức giá này đắt gấp đôi phòng trú chân bình phẩm dân (dưới 2 triệu đồng/phòng/tháng) nhưng lại rẻ văn bằng một nửa so với căn hộ chung cư (nhờ diện tích nhỏ hơn). Bù lại vị trí của phòng trú cao cấp cho thuê khá thuận lợi, kết nối với khu trung tâm nhanh, lao vụ tốt. Đối tượng của phân khúc này là người có thu nhập ổn định ở mức khá trở lên, chưa mua nhà sẵn sàng thuê loại phòng trọ cao cấp để có chất lượng cuộc sống tốt. Tùy số phận vốn đang có và vị trí khu đất, nhà đầu tư có thể cân nhắc diện điển tích phòng trọ, mức độ hoàn trả thiện bất động sản. Một tòa nhà đang được chào cho thuê phòng trú cao cấp tại TP HCM từ  giữa cuối quý II/2015 đến nay. Ảnh:Rongbay

Thứ ba: Chọn mô hình đầu tư phù hợp. Phương án một là tự mua đất, tự xây lên rồi tự vận hành cho thuê. Nhóm này thì chủ đầu tư có sẵn nguồn lực về tài chính, gia tộc đầu tư xây nhiều tòa nhà. Họ trực tiếp tham dự vào việc điều hành, vận hành và khai thác khách thuê. Phương án hai là có sẵn đất, tiền xây và cho thuê. Phương án ba: nhà đầu tư cá nhân "thuê để cho thuê lại". Thay vì chưng đầu tư, họ chỉ đi thuê, sau đó bố trí cho thuê lại văn bằng quy trình riêng. Phương án này có ưu điểm là vốn đầu tư ban đầu ít, nhờ đó thu hồi vốn nhanh hơn đầu tư trực tiếp từ A đến Z. Tùy vào nguồn vốn nhiều hay ít mà nhà đầu tư có trạng thái chọn lựa một trong danh thiếp phương án trên.Thứ tư: Kiểm rà soát phí đầu tư ban đầu. Nếu mua đất và xây rồi khai thác cho thuê sẽ có thời kì thu hồi vốn rất lâu. Nên chọn danh thiếp khu vực nội thành (quận 1, 3, 5, 10, Phú Nhuận, Bình Thạnh) để giá mà thuê được tốt nhất nhằm giảm thời gian thu hồi vốn. Giá đất: 50-150 triệu/m2. Nếu xây hoàn thiện: giá mà thành nao núng từ 4-5,5 triệu/m2. Giá cho thuê theo năm từ 5-6%/năm. Nếu có đất, xây rồi khai khẩn cho thuê thì thời gian thu hồi vốn khá nhanh. Khu vực đầu tư vẫn là nội thành. Nếu xây hoàn trả thiện: giá mà thành ngả nghiêng từ 4-5,5 triệu/m2. Giá cho thuê theo năm/ tổng phải chi trị đầu tư xây dựng từ 10-12%/năm.

Nếu chỉ đi thuê rồi cho thuê lại sẽ thu hồi vốn nhanh nhất. Thách thức của phương án này là tìm nguồn cung (phòng ốc) và khách thuê. Có thể phải đầu tư thêm nội thất nhưng khoản đồng cân này được lấy lại một phần từ tiền cọc của khách hàng. Giá cho thuê theo năm/ tổng giá mà trị đầu tư đạt trên dưới 40%/năm. Thứ năm: Tiết giảm phí tổn đầu tư văn bằng nhiều hình thức. Kinh doanh phòng trọ cao cấp cho thuê có muôn ngàn khoản chi phí không tên cần phải chi: bảo vệ, lao công, thợ điện - nước, thợ duy tu bảo dưỡng... Nhà đầu tư cá nhân nên cân nhắc từng khoản chi một cách cặn kẽ, hợp lý để tránh bị đội chi phí.Ví dụ: thay vì thuê lao công toàn thời gian, có thể thuê theo giờ hoặc theo ngày để dành dụm chi phí. Nên tìm những nhóm thợ nhỏ, uy tín, giá như mềm hơn và thương lượng trước để ngay khi gặp sự cố kỉnh (nghẹt cầu cống, hố ga,…) có trạng thái xử lý được ngay. Thuê thợ điện-nước theo sự vụ/ sự vụ. Phí: thang máy, điện, nước, cáp, internet, rác, giữ xe có trạng thái thu từ khách đầu hàng đi thuê để trang trải danh thiếp chi phí, nếu khéo vun vén hoàn trả toàn có thể dư thừa để trang trải phí tổn này. Thứ sáu: Quản lý khách thuê phòng. Nhà đầu tư nên sàng lọc khách thuê phòng ngay từ đầu. Nếu cảm thấy không an tâm thì thành ra từ chối khách để tránh những rối rắm về sau. Tiến hành làm thủ tục đăng ký lưu trú cho khách thuê thật nhanh và sớm với công an phường/ xã cũng là một trong những cách giúp người cho thuê an tâm. Có thể tìm kiếm thêm nguồn khách thuê từ danh thiếp kênh: rao vặt, mạng xã hội: facebook, zalo, viber...

Thứ bảy: Lưu ý danh thiếp rủi ro. Rủi ro trước nhất là lựa chọn sai phân khúc (quá cao huyễn hoặc quá thấp so với nhu cầu) dẫn đến việc thu hồi vốn chậm hơn dự tính. Rủi ro thứ hai là trình độ quản lý bị giới hạn. Ví dụ: thu chỉ thuê trễ hạn, quản lý an ninh trật tự kém, xử lý danh thiếp sự cố gắng (nghẹt cầu cống, hố ga…), duy tu và bảo dưỡng (sơn lại phòng, sắp đặt trang trí lại nội thất khi khách dọn đi). Rủi ro thứ ba là, khả năng tìm kiếm khách đầu hàng không tốt, nhiều phòng trống làm suy giảm doanh thu, lợi nhuận. Ngoài ra, nguồn lực về tài chính thị có hạn, xoay vòng vốn không kịp cũng dễ dẫn đến thua lỗ. Rủi ro lớn nhất là quản lý không tốt khoản chỉ mà khách đặt cọc.Thứ tám: Chuẩn bị áp điệu pháp phòng tránh thua lỗ. Về vốn: đây là suất đầu tư dài hạn, phải trường học vốn, ít dùng đòn bẩy tài đích thị (hạn chế vay mượn). Về mặt tinh thần: không bỏ cuộc giữa chừng, cần nhiều sự tỉ mỉ, cẩn thận, nhẫn nại. Đừng đòi hỏi kết quả ngay trong một sớm thuoc cuong duong một chiều. Về tương ứng xử xã hội: phải giao tiếp tốt, biết lắng nghe, xử lý linh hoạt và sẵn sàng phục vụ người khác. Chuẩn bị kiến thức: thường xuyên học hỏi kinh nghiệm để không ngừng cải tiến dịch vụ. Thứ chín: Tận dụng ưu điểm dòng chỉ cho thuê ổn định bất chấp các điều động kiện của thị trường học bất động sản. Những nhà đầu tư có 10-20 phòng cho thuê trở lên hoàn trả toàn có thể yên lòng về khoản đồng cân thuê hằng tháng mà gia tộc nhận lại được. Nếu vay ngân hàng, dòng đồng cân đều đặn này có thể giúp họ giải quyết bài toán trả lãi vay lẫn nợ gốc.

Vũ Lê (VnExpress) Mọi thông báo bài vở hoặc ý kiến đóng góp cũng như thắc mắc liên can đến thị trường bất động sản xin gửi về địa tiền email: banbientap@cafeland.vn; Đường dính dấp nóng: 0942.825.711.